Nee van Munt en Hypotrust voldoende voor beroep op financieringsvoorbehoud miljoenenvilla
Geplaatst op: 09-03-2020, 12:33:20
Ergens in een Nederlands natuurgebied werd in 2018 een exclusieve villa te koop aangeboden. Een bijzonder pand waarvan het dak met aarde bedekt is. Een geïnteresseerde wil er in december bijna 2,9 miljoen euro voor betalen, maar krijgt de financiering niet rond. De verkoper wil de waarborgsom (10%) houden, maar volgens het gerechtshof in Leeuwarden slaagt het beroep op het financieringsvoorbehoud.
Als het voorlopig koopcontract is getekend, krijgen koper en verkoper wat onenigheid. Er was afgesproken dat een vooraf bepaalde taxateur een rapport zou opstellen die de villa op 2,95 miljoen euro zou waarderen, waarna ABN Amro bereid zou zijn het pand voor 85 procent van de taxatiewaarde te financieren. De koper besluit echter een eigen taxateur in te schakelen.
‘Taxateurswissel voor eigen risico’
In reactie op die keuze, voegt de verkoper een addendum toe aan het koopcontract. Daarin staat dat als de wijziging van taxateur ertoe leidt dat de financiering van 2,5 miljoen euro niet rondkomt, er geen beroep meer kan worden gedaan op de ontbindende voorwaarden. De koper stuurt een briefje terug dat hij niet akkoord gaat met de toevoeging, en dat hij een advocaat inschakelt voor de verdere afhandeling sinds de onderhandelingen niet meer in goed vertrouwen plaatsvinden.
Munt en Hypotrust wijzen af
Op 22 en 23 januari 2019 krijgt de koper twee afwijzingen voor een financiering binnen. De eerste van Hypotrust, de tweede van Munt. Beide omdat de maandlasten volgens de inkomensnormen te hoog zijn. Als ook het NWWI het taxatierapport niet kan valideren, besluit de koper de aanvragen die nog liepen bij ABN Amro en ING niet door te zetten. Op 5 februari wordt de koop ontbonden.
Alleen volle medewerking vereist
De verkopers stellen bij de rechter dat de kopers zich onvoldoende hebben ingespannen om een financiering te verkrijgen. Net als eerder de rechtbank is het gerechtshof het daar niet mee eens. In het koopcontract werd alleen vermeld dat de kopers hun volle medewerking moesten verlenen tot het verkrijgen van een lening bij een erkende hypotheekverstrekker.
“Die verplichting gaat […] vooralsnog niet zo ver dat zij geen aanvraag mochten doen bij kleinere erkende geldverstrekkers zoals Munt Hypotheken en Hypotrust Hypotheken en alleen ‘grootbanken’ mochten benaderen”, schrijft de rechter in het vonnis. Ook tot het doorzetten van de twee aanvragen bij ING en ABN waren de kopers volgens het contract niet verplicht. De rechter ziet evenmin aanleiding om te vermoeden dat de kopers het proces bewust gefrustreerd hebben.
Geen vergelijkingsmateriaal
Het addendum over de taxateur was geen overeenkomst en verhindert daarom ook het beroep op het financieringsvoorbehoud niet. “Uit de door het NWWI verstrekte informatie […] volgt veeleer dat het niet valideren van een taxatie te maken heeft met het ontbreken van beschikbare vergelijkingspanden en dus niet in relatie staat met de persoon van de taxateur of met enig handelen of nalaten van [kopers.]”
De verkopers zijn ook door het hof in het ongelijk gesteld. Ze dienen de proceskosten te vergoeden en de bijna 12.000 euro aan juridische kosten van de koper.
Bron: bijdrage van 6 maart 2020 van Bart van de Laak op www.amweb.nl